Feasibility Study of Investment in a Housing Development Project with Universal Design : A Case Study of a Project in Phra Nakhon Si Ayutthaya Province

Abstract

This study aims to estimate the cost and return on investment of a housing estate project and to assess the economic feasibility of investing in a Universal Design housing development, using a case study located in Bang Sai District, Phra Nakhon Si Ayutthaya Province. The project was analyzed using financial evaluation criteria, including Payback Period (PB), Net Present Value (NPV), and Internal Rate of Return (IRR), with a discount rate of 3.875% over a 3-year project period. The study also includes a sensitivity analysis of the project and the additional costs associated with Universal Design.The total project cost is estimated at 389.6 million baht, consisting of: land cost at 13.13% of the total, construction of common areas and infrastructure at 7.81%, house construction at 53.03%, administrative, marketing, and tax expenses at 23.45%, and additional Universal Design implementation costs at 3.4% of house construction cost. The project revenue is forecasted at 416.7 million baht from the sale of 67 townhomes, 34 single-story detached houses, and 30 two-story detached houses. The results show that the project yields a Net Present Value (NPV) of 19.1 million baht, an Internal Rate of Return (IRR) of 18%, and a Payback Period (PB) within 3 years. Despite increases in construction material costs, labor costs, or interest rates, the project remains financially viable. However, a sales price reduction of more than 10% due to intense local competition poses a risk to investment viability. Incorporating Universal Design into the housing estate can help address price competition through added value. While Universal Design results in an approximate 3.4% cost increase compared to conventional housing, the study indicates that it does not compromise project feasibility if financial planning and cost structure are managed appropriately. Therefore, this investment approach aligns well with the aging society trend and meets the demands of the future real estate market.

การศึกษาวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อประมาณการต้นทุน และผลตอบแทนของโครงการ ลงทุนในธุรกิจบ้านจัดสรรและเพื่อศึกษาความเป็นไปได้ทางเศรษฐศาสตร์ของโครงการลงทุนใน ธุรกิจบ้านจัดสรรรูปแบบอารยสถาปัตย์ (Universal Design) จากตัวอย่างโครงการใน อ.บางไทร จ.พระนครศรีอยุธยา การวิเคราะห์ และประเมินโครงการกระทำโดยใช้เกณฑ์การวัดความคุ้มค่าทางการเงิน ได้แก่ ระยะเวลาคืนทุน (Payback Period) มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value:NPV) อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (Internal Rate of Return: IRR) โดยใช้อัตราคิดลดร้อยละ 3.875 ระยะเวลาโครงการ 3 ปี ตลอดจนศึกษาความอ่อนไหวของโครงการ และต้นทุนอารยสถาปัตย์ (Universal design) ที่เพิ่มขึ้นในธุรกิจบ้านจัดสรรรูปแบบอารยสถาปัตย์ (Universal design) จากตัวอย่างโครงการใน อ.บางไทร จ.พระนครศรีอยุธยา มีต้นทุนค่าใช้จ่าย 389.6 ล้านบาท ประกอบไปด้วยต้นทุนค่าใช้จ่ายหลัก ดังนี้ ต้นทุนที่ดินคิดเป็น ร้อยละ 13.13 ของโครงการ, ต้นทุนการก่อสร้างส่วนกลางและสาธารณูปโภครวมคิดเป็น ร้อยละ 7.81 ของโครงการ, ค่าก่อสร้างบ้านคิดเป็น ร้อยละ 53.03 ของโครงการ, ค่าใช้จ่ายด้านการบริหาร การตลาด และภาษี รวมคิดเป็น ร้อยละ 23.45 และมีค่าใช้จ่าย ค่าออกแบบด้านอารยสถาปัตย์ (Universal Design) รวมคิดเป็น ร้อยละ 3.4 ของค่าก่อสร้าง โดยโครงการรับรู้รายได้จากการคาดการณ์การขายบ้าน 416.7 ล้านบาท ประกอบไปด้วย บ้านทาวน์โฮมจำนวน 67 หลัง, บ้านเดี่ยว 1 ชั้น จำนวน 34 หลัง และบ้านเดี่ยว 2 ชั้นจำนวน 30 หลัง ผลการศึกษาสรุปได้ว่า การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางเศรษฐศาสตร์ ให้ผลตอบแทนคิด เป็นมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 19.1 ล้านบาท อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) เท่ากับ ร้อยละ 18 และมีระยะเวลาในการคืนทุน (PB) ภายใน 3 ปี ด้านความอ่อนไหวของโครงการแม้ในกรณีที่ต้นทุนวัสดุ ค่าแรง หรืออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น โครงการยังคงมีความน่าลงทุน อย่างไรก็ตาม หากราคาขายลดลงจากการแข่งขันในพื้นที่มากกว่าร้อยละ 10 จะส่งผลให้โครงการเสี่ยงต่อความคุ้มค่าในการลงทุน การนำอารยสถาปัตย์เข้ามาใช้กับโครงการบ้านจัดสรรสามารถช่วยแก้ปัญหาการแข่งขันด้านราคาได้ด้วยความคุ้มค่าของการลงทุนด้านการลงทุนอารยสถาปัตย์ของโครงการมีต้นทุนเพิ่มขึ้นจากบ้านทั่วไปร้อยละ 3.4 ผลการศึกษาชี้ว่า การออกแบบบ้านให้รองรับอารยสถาปัตย์สามารถทำได้โดยไม่กระทบความคุ้มค่าของโครงการ หากมีการวางแผนทางการเงินและโครงสร้างต้นทุนอย่างเหมาะสม จึงเป็นแนวทางที่สอดคล้องกับแนวโน้มสังคมผู้สูงอายุและตอบโจทย์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต